Por Rosely Benevides de Oliveira Schwartz*
Após a Audiência Pública que ocorreu na Assembléia Legislativa de São Paulo, no dia 07/12/2009, surgiram algumas dúvidas em relação à indicação para criação do PROCOND (Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais), as quais serão esclarecidas abaixo:
A Coordenadoria criaria alguma lei ou norma nova para o condomínio?
R: Não. As Leis e normas já existem, como por exemplo o Código Civil, a Lei nº 4.591/64. Esses possuem caráter genérico, sendo particularizado para cada condomínio por meio da Convenção que normativa as ações da administração. Já o Regulamento Interno irá disciplinar o dia a dia dos moradores. Existem outras que são também aplicadas ao condomínio, como o Decreto nº 46.076/2001, que refere-se à segurança contra incêndio.
A Coordenadoria somente auxiliará o síndico a fazer cumprir as normas já existentes e após ter sido esgotado todas as etapas previstas internamente de solução.
Como o morador ou usuário (condomínio comercial) poderá fazer uma reclamação contra o síndico?
R: Antes de fazer qualquer tipo de reclamação à Coordenadoria, o morador ou usuário deverá esgotar todas as formas internas de solução, exemplo: carta protocolada ao síndico com um prazo para resposta. Esgotado o prazo, e sem que o morador tenha obtido resposta, poderá então abrir uma reclamação.
Qual será a credibilidade desse novo órgão?
R: A proposta foi idealizada tendo como referência a seriedade e respeito que possui o PROCON, inclusive também integrar a Secretaria de Segurança e Cidadania. Para atender com qualidade e competência as pessoas que integrarão a Coordenadoria deverão ter conhecimento profundo sobre as diversas áreas que envolvem o condomínio, tais como: advogados, administradores de empresas e engenheiros.
Como o PROCON atende as reclamações dos condomínios?
R: As reclamações referentes aos conflitos entre moradores ou entre síndico e moradores não são aceitas, pois não há relação de consumo, havendo portanto uma grande lacuna que em alguns casos acabam sendo levadas ao Judiciário, mesmo considerando o tempo longo e o desgaste emocional até a conclusão da ação. Muitos casos, em função das observações anteriores, são beneficiados pela impunidade, ou seja, os casos são deixados de lado, o que causa um exemplo péssimo para os demais moradores ou para o próprio síndico. Para esses casos, o PROCOND traria uma ajuda inestimável, diminuindo custos, tempo e o abalo emocional entre as partes.
Está definido no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, que é considerado consumidor tanto as pessoas físicas como as jurídicas que adquirirem produtos ou serviços. Portanto estaria dentro das atribuições do PROCON atender as reclamações do condomínio, representado pelo síndico quando, por exemplo, contratar serviços de pintura ou impermeabilização ou ainda adquirir produtos de limpeza e esses não estiverem dentro do esperado ou estabelecido em contrato. Porém, segundo o próprio PROCON, em nota divulgada em seu site, em função da falta de estrutura não estão atendendo as pessoas jurídicas, recomendando que seja procurado o Juizado Especial ou a justiça comum, dependendo do caso.
Na cidade de São Paulo o Juizado Especial recepciona apenas os conflitos entre vizinhos, e cujos valores estejam dentro dos seguintes limites: até 20 salários mínimos não será necessário contratar um advogado; entre 20 e 40 será necessário a contratação de um advogado.
Esse movimento para criação do PROCOND demonstra a necessidade que o PROCON funcione em sua plenitude, atendendo também os condomínios quando envolver assuntos de consumo.
Em que situações o síndico poderá recorrer ao PROCOND?
R: A coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico como um apoio, que lhe dará maior tranquilidade e segurança para administrar o condomínio. Há várias situações que a coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico, entre elas estão:
• Quando o morador ou usuário não cumprir as normas estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno, e após ter sido aplicada as sanções previstas nos instrumentos internos, como advertência e multa, e mesmo assim continuar a desrespeitar as normas;
• Quando os produtos adquiridos pelo condomínio apresentarem problemas ou os serviços realizados não estiverem de acordo com o contrato, poderão ser encaminhados ao PROCOND.
• Poderá depois de algum tempo que o órgão estiver funcionando, consultar a lista de empresas reclamadas, que será disponibilizado pelo PROCOND, evitando assim contratar empresas que apresentam problemas tanto nos produtos ou serviços oferecidos.
Os condomínios de casas e os comerciais poderão ser atendidos pela Coordenadoria?
R: SIM. Os condomínios de casas e os comerciais que são normalizados pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil e os loteamento fechados, que possuam associação de moradores legalizadas, também serão atendidos pela Coordenadoria.
Os inquilinos poderão utilizar a Coordenadoria?
R: SIM. A Coordenadoria atenderá todos os moradores do condomínio sem fazer distinção, em função dos inquilinos serem obrigados a cumprir com a Convenção e o Regulamento Interno.
Além dos objetivos de centralizar todas as questões que envolvem as relações condominiais (moradores, síndico, administradora, fornecedores e construtoras), proporcionar maior equilíbrio a essas relações, evitar desgaste emocional, reduzir perdas financeiras, elevar a qualidade dos serviços prestados e diminuir o número de ações no judiciário, haveria ainda outras conquistas?
R: Assim como o PROCON orienta os consumidores a evitarem problemas e serem mais responsáveis no momento da compra, a Coordenadoria também poderá auxiliar os moradores e usuários a viverem e trabalharem com mais consciência, qualidade e respeito aos direitos e deveres. Poderá promover palestras que orientem para o bom convívio.
A Coordenadoria colaborará também para diminuir a impunidade, que ocorre nos condomínio em função da lentidão e custos de uma ação no judiciário. Além dessas vantagens servirá de apoio para o síndico no cumprimento das normas, facilitando a condução gestão e consequentemente criará condições para que outros moradores tenham coragem para se candidatar à função de síndico.
Existe em algum outro Estado um órgão que possua esses objetivos?
R: Não. São Paulo sai na frente, sendo importante que outros estados também tenham a iniciativa para que a ação seja fortalecida e os Governadores percebam a importância desse órgão.
Será que há nas relações do condomínio situação de hipossuficiencia que justifique a existência de um órgão público para trazer o equilíbrio?
R: Essa situação existe e podem ser ilustrada com os exemplos relacionados a seguir, que não esgotam as ocorrências:
1) construtora X condomínio. As construtoras que possuem maior poder econômico e forte assistência jurídica impõe algumas situações para os condomínios, que não conseguem responder no mesmo nível. Exemplos:
• elaborar a Convenção atribuindo para si o cargo de síndico por dois anos;
• nomear em Convenção uma administradora por dois anos;
• definir em Convenção, por exemplo, que as unidades que ainda não foram vendidas, e que portanto estão em nome da construtora, pagarão apenas a metade das frações;
• utilizar área comum do condomínio como escritório para venda;
• utilizar a justiça para prorrogar reparação de problemas construtivos, tais como: acabamento de baixa qualidade, número e tamanho de vagas insuficientes, falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades e do salão de festas.
2) empresa que faz manutenção dos elevadores X condomínio:
• colocar no contrato clausulas leoninas, principalmente que serão percebidas com clareza quando o condomínio tentar romper o contrato;
• os valores que constam do orçamento para manutenção não são passiveis de checagem no mercado.
3) Condomínio (síndico) X morador ou usuário:
• Quando o síndico nega ao morador ou usuário esclarecimento de suas duvidas sobre o emprego dos recursos do condomínio, não permitindo que esse tenha acesso aos documentos;
• Quando o síndico impõe-se no cargo e aprova suas contas pelo uso de procurações;
• O síndico não convoca assembleia para prestação de contas e deixando para os insatisfeitos convocarem uma assembleia com ¼ de condôminos, que em alguns casos é impossível, principalmente quando existe uma maioria de inquilinos que não podem assinar essa convocação. Além desse ponto é impossível fazer uma convocação de todos os condôminos, uma vez que o síndico ou administradora possuem o cadastro.
(*) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Idealizadora do PROCOND Professora do Curso de Administração de Condomínios – FMU e autora do livro Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva
Após a Audiência Pública que ocorreu na Assembléia Legislativa de São Paulo, no dia 07/12/2009, surgiram algumas dúvidas em relação à indicação para criação do PROCOND (Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais), as quais serão esclarecidas abaixo:
A Coordenadoria criaria alguma lei ou norma nova para o condomínio?
R: Não. As Leis e normas já existem, como por exemplo o Código Civil, a Lei nº 4.591/64. Esses possuem caráter genérico, sendo particularizado para cada condomínio por meio da Convenção que normativa as ações da administração. Já o Regulamento Interno irá disciplinar o dia a dia dos moradores. Existem outras que são também aplicadas ao condomínio, como o Decreto nº 46.076/2001, que refere-se à segurança contra incêndio.
A Coordenadoria somente auxiliará o síndico a fazer cumprir as normas já existentes e após ter sido esgotado todas as etapas previstas internamente de solução.
Como o morador ou usuário (condomínio comercial) poderá fazer uma reclamação contra o síndico?
R: Antes de fazer qualquer tipo de reclamação à Coordenadoria, o morador ou usuário deverá esgotar todas as formas internas de solução, exemplo: carta protocolada ao síndico com um prazo para resposta. Esgotado o prazo, e sem que o morador tenha obtido resposta, poderá então abrir uma reclamação.
Qual será a credibilidade desse novo órgão?
R: A proposta foi idealizada tendo como referência a seriedade e respeito que possui o PROCON, inclusive também integrar a Secretaria de Segurança e Cidadania. Para atender com qualidade e competência as pessoas que integrarão a Coordenadoria deverão ter conhecimento profundo sobre as diversas áreas que envolvem o condomínio, tais como: advogados, administradores de empresas e engenheiros.
Como o PROCON atende as reclamações dos condomínios?
R: As reclamações referentes aos conflitos entre moradores ou entre síndico e moradores não são aceitas, pois não há relação de consumo, havendo portanto uma grande lacuna que em alguns casos acabam sendo levadas ao Judiciário, mesmo considerando o tempo longo e o desgaste emocional até a conclusão da ação. Muitos casos, em função das observações anteriores, são beneficiados pela impunidade, ou seja, os casos são deixados de lado, o que causa um exemplo péssimo para os demais moradores ou para o próprio síndico. Para esses casos, o PROCOND traria uma ajuda inestimável, diminuindo custos, tempo e o abalo emocional entre as partes.
Está definido no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, que é considerado consumidor tanto as pessoas físicas como as jurídicas que adquirirem produtos ou serviços. Portanto estaria dentro das atribuições do PROCON atender as reclamações do condomínio, representado pelo síndico quando, por exemplo, contratar serviços de pintura ou impermeabilização ou ainda adquirir produtos de limpeza e esses não estiverem dentro do esperado ou estabelecido em contrato. Porém, segundo o próprio PROCON, em nota divulgada em seu site, em função da falta de estrutura não estão atendendo as pessoas jurídicas, recomendando que seja procurado o Juizado Especial ou a justiça comum, dependendo do caso.
Na cidade de São Paulo o Juizado Especial recepciona apenas os conflitos entre vizinhos, e cujos valores estejam dentro dos seguintes limites: até 20 salários mínimos não será necessário contratar um advogado; entre 20 e 40 será necessário a contratação de um advogado.
Esse movimento para criação do PROCOND demonstra a necessidade que o PROCON funcione em sua plenitude, atendendo também os condomínios quando envolver assuntos de consumo.
Em que situações o síndico poderá recorrer ao PROCOND?
R: A coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico como um apoio, que lhe dará maior tranquilidade e segurança para administrar o condomínio. Há várias situações que a coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico, entre elas estão:
• Quando o morador ou usuário não cumprir as normas estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno, e após ter sido aplicada as sanções previstas nos instrumentos internos, como advertência e multa, e mesmo assim continuar a desrespeitar as normas;
• Quando os produtos adquiridos pelo condomínio apresentarem problemas ou os serviços realizados não estiverem de acordo com o contrato, poderão ser encaminhados ao PROCOND.
• Poderá depois de algum tempo que o órgão estiver funcionando, consultar a lista de empresas reclamadas, que será disponibilizado pelo PROCOND, evitando assim contratar empresas que apresentam problemas tanto nos produtos ou serviços oferecidos.
Os condomínios de casas e os comerciais poderão ser atendidos pela Coordenadoria?
R: SIM. Os condomínios de casas e os comerciais que são normalizados pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil e os loteamento fechados, que possuam associação de moradores legalizadas, também serão atendidos pela Coordenadoria.
Os inquilinos poderão utilizar a Coordenadoria?
R: SIM. A Coordenadoria atenderá todos os moradores do condomínio sem fazer distinção, em função dos inquilinos serem obrigados a cumprir com a Convenção e o Regulamento Interno.
Além dos objetivos de centralizar todas as questões que envolvem as relações condominiais (moradores, síndico, administradora, fornecedores e construtoras), proporcionar maior equilíbrio a essas relações, evitar desgaste emocional, reduzir perdas financeiras, elevar a qualidade dos serviços prestados e diminuir o número de ações no judiciário, haveria ainda outras conquistas?
R: Assim como o PROCON orienta os consumidores a evitarem problemas e serem mais responsáveis no momento da compra, a Coordenadoria também poderá auxiliar os moradores e usuários a viverem e trabalharem com mais consciência, qualidade e respeito aos direitos e deveres. Poderá promover palestras que orientem para o bom convívio.
A Coordenadoria colaborará também para diminuir a impunidade, que ocorre nos condomínio em função da lentidão e custos de uma ação no judiciário. Além dessas vantagens servirá de apoio para o síndico no cumprimento das normas, facilitando a condução gestão e consequentemente criará condições para que outros moradores tenham coragem para se candidatar à função de síndico.
Existe em algum outro Estado um órgão que possua esses objetivos?
R: Não. São Paulo sai na frente, sendo importante que outros estados também tenham a iniciativa para que a ação seja fortalecida e os Governadores percebam a importância desse órgão.
Será que há nas relações do condomínio situação de hipossuficiencia que justifique a existência de um órgão público para trazer o equilíbrio?
R: Essa situação existe e podem ser ilustrada com os exemplos relacionados a seguir, que não esgotam as ocorrências:
1) construtora X condomínio. As construtoras que possuem maior poder econômico e forte assistência jurídica impõe algumas situações para os condomínios, que não conseguem responder no mesmo nível. Exemplos:
• elaborar a Convenção atribuindo para si o cargo de síndico por dois anos;
• nomear em Convenção uma administradora por dois anos;
• definir em Convenção, por exemplo, que as unidades que ainda não foram vendidas, e que portanto estão em nome da construtora, pagarão apenas a metade das frações;
• utilizar área comum do condomínio como escritório para venda;
• utilizar a justiça para prorrogar reparação de problemas construtivos, tais como: acabamento de baixa qualidade, número e tamanho de vagas insuficientes, falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades e do salão de festas.
2) empresa que faz manutenção dos elevadores X condomínio:
• colocar no contrato clausulas leoninas, principalmente que serão percebidas com clareza quando o condomínio tentar romper o contrato;
• os valores que constam do orçamento para manutenção não são passiveis de checagem no mercado.
3) Condomínio (síndico) X morador ou usuário:
• Quando o síndico nega ao morador ou usuário esclarecimento de suas duvidas sobre o emprego dos recursos do condomínio, não permitindo que esse tenha acesso aos documentos;
• Quando o síndico impõe-se no cargo e aprova suas contas pelo uso de procurações;
• O síndico não convoca assembleia para prestação de contas e deixando para os insatisfeitos convocarem uma assembleia com ¼ de condôminos, que em alguns casos é impossível, principalmente quando existe uma maioria de inquilinos que não podem assinar essa convocação. Além desse ponto é impossível fazer uma convocação de todos os condôminos, uma vez que o síndico ou administradora possuem o cadastro.
(*) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Idealizadora do PROCOND Professora do Curso de Administração de Condomínios – FMU e autora do livro Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva
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