segunda-feira, 26 de abril de 2010
sábado, 24 de abril de 2010
quarta-feira, 21 de abril de 2010
Leilão de móveis novos - Decore seu apê!
Por Dieguez
Pessoal, segue uma dica quente! Aproveitem, tem muita coisa de excelente qualidade, são móveis de 5 apartamentos/casas decorados pelos melhores arquitetos do país!!
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Mas corra porque os cadastros são apenas até dia 26.04.2010.
Boas compras!
Quando começar pagar a taxa de condomínio ?
O comprador de unidade na planta ou em construção deverá pagar o condomínio após o incorporador ter recebido da Prefeitura o habite-se, provando então ter o imóvel condições de ser habitado. Deverá realizar a primeira reunião para a aprovação da Convenção e do Regulamento Interno, eleição do síndico e conselheiros, escolha da administradora e aprovação do primeiro orçamento, havendo então o primeiro rateio das despesas.
segunda-feira, 12 de abril de 2010
Inadimplência em condomínios cai 14% no primeiro bimestre em São Paulo
Boletos em atraso após 30 dias do vencimento representaram 3,75% do total em janeiro e fevereiro deste ano, aponta levantamento da Lello.
A inadimplência nos condomínios residenciais da cidade de São Paulo caiu 13,8% no primeiro bimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2009. É o que aponta levantamento da Lello, empresa de administração condominial.
Na média de janeiro e fevereiro 3,75% dos boletos de condomínio ficaram em aberto após 30 dias da data de vencimento, contra 4,35% nos dois meses iniciais do ano passado. Em relação aos dois últimos meses de 2009, que teve 4,9% de inadimplência, a queda foi de 23,4%.
O menor índice de boletos de condomínio em atraso após 30 dias foi registrado na região de Moema, com 3,1%, seguido pelos Jardins, com 3,4%, e Vila Mariana, com 3,8%.
“A tendência de queda na inadimplência de moradores de condomínio, já observada no ano passado, vem se mantendo. O aquecimento da economia e o maior poder aquisitivo da população contribui para este cenário, além da possibilidade, em São Paulo, da inscrição de condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito”, diz Angélica Delgado Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios.
No consolidado de 2009 o índice de inadimplência em condomínios residenciais caiu 17,8% em relação ao ano anterior. De 2007 a 2009 a diminuição chegou a 23,3%.
A inadimplência nos condomínios residenciais da cidade de São Paulo caiu 13,8% no primeiro bimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2009. É o que aponta levantamento da Lello, empresa de administração condominial.
Na média de janeiro e fevereiro 3,75% dos boletos de condomínio ficaram em aberto após 30 dias da data de vencimento, contra 4,35% nos dois meses iniciais do ano passado. Em relação aos dois últimos meses de 2009, que teve 4,9% de inadimplência, a queda foi de 23,4%.
O menor índice de boletos de condomínio em atraso após 30 dias foi registrado na região de Moema, com 3,1%, seguido pelos Jardins, com 3,4%, e Vila Mariana, com 3,8%.
“A tendência de queda na inadimplência de moradores de condomínio, já observada no ano passado, vem se mantendo. O aquecimento da economia e o maior poder aquisitivo da população contribui para este cenário, além da possibilidade, em São Paulo, da inscrição de condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito”, diz Angélica Delgado Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios.
No consolidado de 2009 o índice de inadimplência em condomínios residenciais caiu 17,8% em relação ao ano anterior. De 2007 a 2009 a diminuição chegou a 23,3%.
sábado, 10 de abril de 2010
Condominio - Crianças e adolescentes
Muitas vezes viver em condomínio para as crianças e os adolescentes pode-se transformar em um tormento, principalmente, se essas moravam em casa, com mais espaço e sem regras para obedecer. Todas as crianças passam por diversas fases no seu desenvolvimento, sendo fundamental a união dos pais e dos administradores do condomínio. Os pais poderão ajudá-las a compreender, que para poderem conviver em harmonia é necessário o cumprimento de regras, a fim de manter os direitos preservados e para que estes não sejam invadidos pelos outros.
É importante que os pais não deleguem ao síndico, zelador e funcionários do condomínio a missão de cuidarem de seus filhos, pois em geral o condomínio não possui nenhuma pessoa contratada especialmente para esse fim. Caso o condomínio decida contratar um profissional para cuidar das criança e dos adolescentes é importante que seja alguém treinado, como um monitor, que possa desenvolver atividades, que incluem brincadeiras e práticas de esportes, com crianças e jovens, sem serem encarados como um vigia.
Conheça os amigos do seus filhos e até os pais, para evitar surpresas que possam tirar a tranqüilidade da família. Observem seus filhos, hábitos e o aproveitamento na escola. Caso percebam alterações fiquem atento, conversem com os professores, redobrem a supervisão.
Infelizmente tem surgido em vários condomínios jovens que consomem droga. Havendo essa suspeita entre em contato com o síndico, para que este organize de forma discreta reunião com os pais, a fim de prevenir e evitar que esse mau se espalhe. Poderão ser organizadas palestras com profissionais da área, as quais servirão de ponto de partida para o auxílio dos pais e os jovens afetados. Com a união de todos haverá mais força para o combate ao vício.
Os pais que trabalham poderão pedir aos porteiros para que seus filhos, menores, não recebam visitas na sua ausência, apenas com prévia permissão. Essa atitude estará auxiliando os administradores a manter a ordem e a disciplina, pois quem será o responsável pelas ações do visitante inesperado? É importante que os filhos saibam com antecedência dessas normas, para não gerarem atritos com os porteiros.
É importante que os pais não deleguem ao síndico, zelador e funcionários do condomínio a missão de cuidarem de seus filhos, pois em geral o condomínio não possui nenhuma pessoa contratada especialmente para esse fim. Caso o condomínio decida contratar um profissional para cuidar das criança e dos adolescentes é importante que seja alguém treinado, como um monitor, que possa desenvolver atividades, que incluem brincadeiras e práticas de esportes, com crianças e jovens, sem serem encarados como um vigia.
Conheça os amigos do seus filhos e até os pais, para evitar surpresas que possam tirar a tranqüilidade da família. Observem seus filhos, hábitos e o aproveitamento na escola. Caso percebam alterações fiquem atento, conversem com os professores, redobrem a supervisão.
Infelizmente tem surgido em vários condomínios jovens que consomem droga. Havendo essa suspeita entre em contato com o síndico, para que este organize de forma discreta reunião com os pais, a fim de prevenir e evitar que esse mau se espalhe. Poderão ser organizadas palestras com profissionais da área, as quais servirão de ponto de partida para o auxílio dos pais e os jovens afetados. Com a união de todos haverá mais força para o combate ao vício.
Os pais que trabalham poderão pedir aos porteiros para que seus filhos, menores, não recebam visitas na sua ausência, apenas com prévia permissão. Essa atitude estará auxiliando os administradores a manter a ordem e a disciplina, pois quem será o responsável pelas ações do visitante inesperado? É importante que os filhos saibam com antecedência dessas normas, para não gerarem atritos com os porteiros.
quinta-feira, 8 de abril de 2010
A receita de Sam Zell
As principais lições do investidor americano que acumulou uma fortuna de 3 bilhões de dólares comprando e vendendo imóveis.
Sam Zell: US$ 3 bilhões de lucro comprando e vendendo imóveis
Pergunte ao americano Sam Zell o que ele faria se tivesse uma quantia ilimitada de dinheiro para investir, e a resposta é imediata: "Eu compraria o Brasil", diz ele. Claro, o país teria de estar à venda para que o sonho de Zell fosse concretizado, o que não parece ser o caso - mas a resposta ajuda a entender como funciona a cabeça daquele que já foi chamado de o mais influente investidor da história do mercado imobiliário.
Filho de imigrantes poloneses e dono de uma fortuna estimada em 3 bilhões de dólares, Sam Zell começou a construir seu império ainda estudante. Ele comprava apartamentos abandonados, reformava e alugava para outros estudantes. Apartamento vai, apartamento vem, tornou-se dono de 200 000 imóveis residenciais nos Estados Unidos. Seu negócio mais célebre foi a venda de sua empresa de imóveis comerciais, a Equity Office Properties, para o fundo americano de private equity Blackstone, por 39 bilhões de dólares - o maior negócio já feito no setor. Isso, vale lembrar, no fim de 2006, pouco antes da implosão do mercado imobiliário americano.
Nos últimos 40 anos, Zell aprimorou o estilo de investimento que, agora, faz com que veja no Brasil as maiores oportunidades de lucro do planeta. Ele tem cerca de 1 bilhão de dólares investidos em empresas brasileiras, como Gafisa e BR Malls, e pretende aplicar mais, em setores como hotelaria e infraestrutura. Como ele, milhares de investidores estão apostando no potencial do mercado imobiliário brasileiro. EXAME procurou Sam Zell para conhecer os pilares de seu método - e entender como os pequenos investidores podem aprender com ele. Veja suas principais lições. É a demografia, estúpido
Sam Zell é um escravo confesso da velha lei da oferta e da demanda. Na última década, ele saiu pelo mundo em busca de mercados em que as forças da demografia oferecessem perspectivas de retorno maior que o obtido nos países ricos. O primeiro alvo foi o México. Em 2002, quando o mercado imobiliário do país passava por uma profunda transformação, puxada principalmente pela explosão de consumo da baixa renda, Zell comprou uma fatia da construtora popular Homex - a participação foi totalmente vendida em 2008, com lucro estimado na casa dos 1 000%.
O segundo alvo é o Brasil. Uma conta mágica o atraiu: o país precisa de 8 milhões a 10 milhões de imóveis para atender à demanda que já existe - e ele acredita que isso vá gerar boas oportunidades em diferentes segmentos do setor imobiliário. A partir de 2005, Zell investiu na incorporadora Gafisa, na administradora de shoppings BR Malls, na construtora voltada para a baixa renda Tenda, no grupo de investimentos Bracor e na financeira Brazilian Finance. "Muitos magnatas do setor imobiliário não prestam a devida atenção na demanda, se deixam levar por premissas complexas e fazem investimentos desastrados", diz o escritor Ben Johnson, biógrafo de Zell. "Ele investe com base em ideias simples, e o Brasil é uma ideia muito simples."
No longo prazo, estaremos todos ricos
Zell tem pelo menos uma semelhança notória com o investidor Warren Buffett, o segundo homem mais rico do mundo. Ambos detestam se desfazer de seus investimentos. "Quando você é otimista, nunca acha que é a hora certa de vender", disse Zell a EXAME. Para ele, um investidor que quer ganhar dinheiro com imóveis deve ter paciência ao enfrentar as oscilações do mercado - e só vender quando receber o que Zell apelida de oferta "Poderoso Chefão": aquela que não se pode recusar. Foi o que ocorreu em 2007, quando o fundo Blackstone ofereceu 39 bilhões de dólares pelos 585 prédios da Equity Office.
Não pegue carona no entusiasmo dos outros
Nas últimas décadas, Zell participou de um bom punhado de ciclos no mercado imobiliário. E viu que é nas ondas de otimismo mais agudo que podem ser feitos os piores negócios. É nessa hora que surgem os projetos que darão certo "porque os preços continuarão subindo". Zell evitou alguns micos ao fugir desse tipo de negócio. Nos anos 70, em meio a um período eufórico de construções, ele chegou à conclusão que não haveria demanda para tantos imóveis. Parou de comprar e abriu uma empresa especializada em administrar projetos quebrados. "O erro mais comum é pegar carona no entusiasmo dos outros", diz ele.
Antes de investir nas ações de uma empresa, conheça seus executivos
Embora tenha feito fama e fortuna negociando imóveis, boa parte do dinheiro de Sam Zell se destina à compra de participações em empresas. "Não fazemos investimentos em muitas companhias, mas grandes investimentos em poucas." Um quesito é fundamental para ele: procurar empresas administradas por executivos que também se sintam seus donos. "Eles devem ter uma boa parte de seu patrimônio investida em ações da empresa", diz Zell. Foi em busca de executivos-sócios que ele investiu na Gafisa e na BR Malls - empresas que têm em seu DNA o modelo de gestão da GP Investimentos, célebre por investir na remuneração variável de seus profissionais.
Veja para que lado o mercado está virado. E invista no outro lado
Zell construiu uma sólida reputação de investidor "do contra". Nos anos 60, ganhou dinheiro ao investir pesado em cidades secundárias em estados como Kentucky e Wisconsin, abandonadas por outros investidores. Em seguida, fez uma série de investimentos bem sucedidos em empresas quebradas, o que criou sua fama de "grave dancer" - aquele que dança perto de túmulos, sem cair neles. Essa estratégia, por definição, traz muito mais riscos. Após construir seu império imobiliário, Zell passou a colocar dinheiro de forma sistemática em diversos outros segmentos fora do mercado imobiliário, de seguradoras a times de beisebol. Um de seus maiores investimentos foi a compra do grupo de mídia Tribune por 8,2 bilhões de dólares em 2007. Parecia loucura investir tanto dinheiro num setor decadente, mas Zell decidiu, mais uma vez, ir contra a maré. Por enquanto, deu tudo errado. O Tribune entrou em concordata em 2008, e ainda não saiu. Zell, porém, mantém inabalada sua convicção.
"Investimentos convencionais trazem retornos convencionais", diz. "Olhe para a lista dos maiores empresários do mundo. Quantos deles ficaram ricos seguindo a manada? Não consigo pensar em muitos."
Quando é preciso pagar IR sobre a venda de um imóvel
Especialista explica que transações imobiliárias serão tributadas e como evitar pagar imposto a mais ao governo.
Peri de Castro, de EXAME.com 05/04/2010 08:24
Leão abocanha alíquota obrigatória sobre lucro nas transações imobiliáriasSempre que alguém compra um imóvel por um valor e depois o vende por um preço maior obtém o que os especialistas tributários chamam de ganho de capital. Esse termo técnico refere-se simplesmente ao lucro que o proprietário teve com a transação. Por lei, o ganho de capital com a venda de imóveis é tributado pela Receita Federal com uma alíquota de 15% sobre o lucro obtido.
Existem, no entanto, diversas exceções à regra. Quem adquiriu o imóvel antes de 1969, por exemplo, está isento de pagar IR sobre o ganho de capital. Quem tiver um único imóvel em todo o Brasil e vendê-lo por até 440.000 reais também não precisa recolher o imposto. Um terceiro caso de isenção refere-se aos contribuintes que venderem um imóvel e, em até 180 dias, usarem o dinheiro para comprar outro imóvel.
Na entrevista abaixo, o especialista tributário Lázaro Rosa da Silva, do Cenofisco, dá dicas para que o contribuinte faça o planejamento tributário para pagar o menor IR possível sobre as transações imobiliárias:
http://portalexame.abril.com.br/financas/imoveis/guias/quando-preciso-pagar-ir-venda-imovel-546001.html
Existem, no entanto, diversas exceções à regra. Quem adquiriu o imóvel antes de 1969, por exemplo, está isento de pagar IR sobre o ganho de capital. Quem tiver um único imóvel em todo o Brasil e vendê-lo por até 440.000 reais também não precisa recolher o imposto. Um terceiro caso de isenção refere-se aos contribuintes que venderem um imóvel e, em até 180 dias, usarem o dinheiro para comprar outro imóvel.
Na entrevista abaixo, o especialista tributário Lázaro Rosa da Silva, do Cenofisco, dá dicas para que o contribuinte faça o planejamento tributário para pagar o menor IR possível sobre as transações imobiliárias:
http://portalexame.abril.com.br/financas/imoveis/guias/quando-preciso-pagar-ir-venda-imovel-546001.html
quarta-feira, 7 de abril de 2010
Por um FGTS mais rentável
Projeto no Senado prevê correção pela inflação, mas prestação de casa própria subiria
De Geralda Doca:Está pronto para ser votado no Senado, sem apoio do governo, um projeto que aumenta a remuneração que os trabalhadores recebem sobre os recursos depositados nas contas do FGTS, correção esta que atualmente perde da inflação.
Em vez de juros de 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR, que está zerada atualmente), a proposta institui o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) como indexador fixo e cria um rendimento adicional, correspondente a um percentual da Selic (taxa de juros básica da economia, hoje a 8,75% ao ano).
O componente variável, pelo projeto, depende do tempo de existência da conta.Portanto, quanto mais antiga a conta do FGTS, maior o rendimento. Até dois anos como cotista, a taxa de correção sugerida é de 15% da Selic real (descontada a inflação).
Entre dois e cinco anos, de 20%. De cinco a dez, sobe para 30%, e acima de 10 anos, o variável corresponderia a 40% dos juros básicos reais.Pelas regras atuais, um trabalhador cuja conta do FGTS tem dois anos e dispõe de saldo de R$ 1.000 recebe por ano apenas R$ 30.
Com a mudança, este mesmo trabalhador passaria a ter direito a uma remuneração de R$ 51,38, considerando uma Selic de 8,75% e INPC de 4,5%. Ou seja, um ganho de 71,27%.Caso os juros subam para 11,25%, conforme prevê o mercado, o ganho seria de R$ 61,50, o dobro da correção creditada hoje.
Com a mudança, este mesmo trabalhador passaria a ter direito a uma remuneração de R$ 51,38, considerando uma Selic de 8,75% e INPC de 4,5%. Ou seja, um ganho de 71,27%.Caso os juros subam para 11,25%, conforme prevê o mercado, o ganho seria de R$ 61,50, o dobro da correção creditada hoje.
Neste mesmo cenário, o trabalhador com dez anos de conta no Fundo, teria um rendimento de R$ 72,13, contra os R$ 30 atuais — alta de mais de 140% na correção.
Em off
Não param de chegar propostas a Andres Sanches para a construção do estádio.
A última foi levada pelo conselheiro Edgar Soares, que em 2007 já apresentara outra oferta, que não vingou porque o terreno na Vila Maria não foi comprado. A nova tem como protagonista a construtora alemã Hochtief, com interesse em levantar um estádio de olho na Copa de 2014.
A ideia de Soares era apresentá-la ontem à noite a membros do Conselho do Corinthians.
Além desta, outras três estão na mesa do presidente corintiano: esboço feito pela Odebrecht, outra capitaneado pelo Grupo Gafisa e o Banco Banif e a que menos empolga, a do Grupo Advento.
sexta-feira, 2 de abril de 2010
Composição das despesas de um condominio.
As principais despesas do condomínio são:
COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS
valor médio de mercado
COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS
valor médio de mercado
Por meio do gráfico, pode-se verificar que os itens que concentram maiores gastos são: salário, água, luz e elevadores, chegando a consumir 84% das despesas ordinárias. Baseado nesse conhecimento o administrador poderá comparar com a realidade do seu condomínio.
O Blog primeiroape fará a partir desse mês de abril uma série de postagens sobre muitos assuntos relacionados a condominios.
Acompanhem, serão informações de interesse de todas pessoas que já moram, ou vão morar em um condominio.
abs,
Anderson Dieguez
PROCOND trará tranquilidade e segurança aos síndicos e moradores de SP
Por Rosely Benevides de Oliveira Schwartz*
Após a Audiência Pública que ocorreu na Assembléia Legislativa de São Paulo, no dia 07/12/2009, surgiram algumas dúvidas em relação à indicação para criação do PROCOND (Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais), as quais serão esclarecidas abaixo:
A Coordenadoria criaria alguma lei ou norma nova para o condomínio?
R: Não. As Leis e normas já existem, como por exemplo o Código Civil, a Lei nº 4.591/64. Esses possuem caráter genérico, sendo particularizado para cada condomínio por meio da Convenção que normativa as ações da administração. Já o Regulamento Interno irá disciplinar o dia a dia dos moradores. Existem outras que são também aplicadas ao condomínio, como o Decreto nº 46.076/2001, que refere-se à segurança contra incêndio.
A Coordenadoria somente auxiliará o síndico a fazer cumprir as normas já existentes e após ter sido esgotado todas as etapas previstas internamente de solução.
Como o morador ou usuário (condomínio comercial) poderá fazer uma reclamação contra o síndico?
R: Antes de fazer qualquer tipo de reclamação à Coordenadoria, o morador ou usuário deverá esgotar todas as formas internas de solução, exemplo: carta protocolada ao síndico com um prazo para resposta. Esgotado o prazo, e sem que o morador tenha obtido resposta, poderá então abrir uma reclamação.
Qual será a credibilidade desse novo órgão?
R: A proposta foi idealizada tendo como referência a seriedade e respeito que possui o PROCON, inclusive também integrar a Secretaria de Segurança e Cidadania. Para atender com qualidade e competência as pessoas que integrarão a Coordenadoria deverão ter conhecimento profundo sobre as diversas áreas que envolvem o condomínio, tais como: advogados, administradores de empresas e engenheiros.
Como o PROCON atende as reclamações dos condomínios?
R: As reclamações referentes aos conflitos entre moradores ou entre síndico e moradores não são aceitas, pois não há relação de consumo, havendo portanto uma grande lacuna que em alguns casos acabam sendo levadas ao Judiciário, mesmo considerando o tempo longo e o desgaste emocional até a conclusão da ação. Muitos casos, em função das observações anteriores, são beneficiados pela impunidade, ou seja, os casos são deixados de lado, o que causa um exemplo péssimo para os demais moradores ou para o próprio síndico. Para esses casos, o PROCOND traria uma ajuda inestimável, diminuindo custos, tempo e o abalo emocional entre as partes.
Está definido no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, que é considerado consumidor tanto as pessoas físicas como as jurídicas que adquirirem produtos ou serviços. Portanto estaria dentro das atribuições do PROCON atender as reclamações do condomínio, representado pelo síndico quando, por exemplo, contratar serviços de pintura ou impermeabilização ou ainda adquirir produtos de limpeza e esses não estiverem dentro do esperado ou estabelecido em contrato. Porém, segundo o próprio PROCON, em nota divulgada em seu site, em função da falta de estrutura não estão atendendo as pessoas jurídicas, recomendando que seja procurado o Juizado Especial ou a justiça comum, dependendo do caso.
Na cidade de São Paulo o Juizado Especial recepciona apenas os conflitos entre vizinhos, e cujos valores estejam dentro dos seguintes limites: até 20 salários mínimos não será necessário contratar um advogado; entre 20 e 40 será necessário a contratação de um advogado.
Esse movimento para criação do PROCOND demonstra a necessidade que o PROCON funcione em sua plenitude, atendendo também os condomínios quando envolver assuntos de consumo.
Em que situações o síndico poderá recorrer ao PROCOND?
R: A coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico como um apoio, que lhe dará maior tranquilidade e segurança para administrar o condomínio. Há várias situações que a coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico, entre elas estão:
• Quando o morador ou usuário não cumprir as normas estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno, e após ter sido aplicada as sanções previstas nos instrumentos internos, como advertência e multa, e mesmo assim continuar a desrespeitar as normas;
• Quando os produtos adquiridos pelo condomínio apresentarem problemas ou os serviços realizados não estiverem de acordo com o contrato, poderão ser encaminhados ao PROCOND.
• Poderá depois de algum tempo que o órgão estiver funcionando, consultar a lista de empresas reclamadas, que será disponibilizado pelo PROCOND, evitando assim contratar empresas que apresentam problemas tanto nos produtos ou serviços oferecidos.
Os condomínios de casas e os comerciais poderão ser atendidos pela Coordenadoria?
R: SIM. Os condomínios de casas e os comerciais que são normalizados pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil e os loteamento fechados, que possuam associação de moradores legalizadas, também serão atendidos pela Coordenadoria.
Os inquilinos poderão utilizar a Coordenadoria?
R: SIM. A Coordenadoria atenderá todos os moradores do condomínio sem fazer distinção, em função dos inquilinos serem obrigados a cumprir com a Convenção e o Regulamento Interno.
Além dos objetivos de centralizar todas as questões que envolvem as relações condominiais (moradores, síndico, administradora, fornecedores e construtoras), proporcionar maior equilíbrio a essas relações, evitar desgaste emocional, reduzir perdas financeiras, elevar a qualidade dos serviços prestados e diminuir o número de ações no judiciário, haveria ainda outras conquistas?
R: Assim como o PROCON orienta os consumidores a evitarem problemas e serem mais responsáveis no momento da compra, a Coordenadoria também poderá auxiliar os moradores e usuários a viverem e trabalharem com mais consciência, qualidade e respeito aos direitos e deveres. Poderá promover palestras que orientem para o bom convívio.
A Coordenadoria colaborará também para diminuir a impunidade, que ocorre nos condomínio em função da lentidão e custos de uma ação no judiciário. Além dessas vantagens servirá de apoio para o síndico no cumprimento das normas, facilitando a condução gestão e consequentemente criará condições para que outros moradores tenham coragem para se candidatar à função de síndico.
Existe em algum outro Estado um órgão que possua esses objetivos?
R: Não. São Paulo sai na frente, sendo importante que outros estados também tenham a iniciativa para que a ação seja fortalecida e os Governadores percebam a importância desse órgão.
Será que há nas relações do condomínio situação de hipossuficiencia que justifique a existência de um órgão público para trazer o equilíbrio?
R: Essa situação existe e podem ser ilustrada com os exemplos relacionados a seguir, que não esgotam as ocorrências:
1) construtora X condomínio. As construtoras que possuem maior poder econômico e forte assistência jurídica impõe algumas situações para os condomínios, que não conseguem responder no mesmo nível. Exemplos:
• elaborar a Convenção atribuindo para si o cargo de síndico por dois anos;
• nomear em Convenção uma administradora por dois anos;
• definir em Convenção, por exemplo, que as unidades que ainda não foram vendidas, e que portanto estão em nome da construtora, pagarão apenas a metade das frações;
• utilizar área comum do condomínio como escritório para venda;
• utilizar a justiça para prorrogar reparação de problemas construtivos, tais como: acabamento de baixa qualidade, número e tamanho de vagas insuficientes, falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades e do salão de festas.
2) empresa que faz manutenção dos elevadores X condomínio:
• colocar no contrato clausulas leoninas, principalmente que serão percebidas com clareza quando o condomínio tentar romper o contrato;
• os valores que constam do orçamento para manutenção não são passiveis de checagem no mercado.
3) Condomínio (síndico) X morador ou usuário:
• Quando o síndico nega ao morador ou usuário esclarecimento de suas duvidas sobre o emprego dos recursos do condomínio, não permitindo que esse tenha acesso aos documentos;
• Quando o síndico impõe-se no cargo e aprova suas contas pelo uso de procurações;
• O síndico não convoca assembleia para prestação de contas e deixando para os insatisfeitos convocarem uma assembleia com ¼ de condôminos, que em alguns casos é impossível, principalmente quando existe uma maioria de inquilinos que não podem assinar essa convocação. Além desse ponto é impossível fazer uma convocação de todos os condôminos, uma vez que o síndico ou administradora possuem o cadastro.
(*) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Idealizadora do PROCOND Professora do Curso de Administração de Condomínios – FMU e autora do livro Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva
Após a Audiência Pública que ocorreu na Assembléia Legislativa de São Paulo, no dia 07/12/2009, surgiram algumas dúvidas em relação à indicação para criação do PROCOND (Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais), as quais serão esclarecidas abaixo:
A Coordenadoria criaria alguma lei ou norma nova para o condomínio?
R: Não. As Leis e normas já existem, como por exemplo o Código Civil, a Lei nº 4.591/64. Esses possuem caráter genérico, sendo particularizado para cada condomínio por meio da Convenção que normativa as ações da administração. Já o Regulamento Interno irá disciplinar o dia a dia dos moradores. Existem outras que são também aplicadas ao condomínio, como o Decreto nº 46.076/2001, que refere-se à segurança contra incêndio.
A Coordenadoria somente auxiliará o síndico a fazer cumprir as normas já existentes e após ter sido esgotado todas as etapas previstas internamente de solução.
Como o morador ou usuário (condomínio comercial) poderá fazer uma reclamação contra o síndico?
R: Antes de fazer qualquer tipo de reclamação à Coordenadoria, o morador ou usuário deverá esgotar todas as formas internas de solução, exemplo: carta protocolada ao síndico com um prazo para resposta. Esgotado o prazo, e sem que o morador tenha obtido resposta, poderá então abrir uma reclamação.
Qual será a credibilidade desse novo órgão?
R: A proposta foi idealizada tendo como referência a seriedade e respeito que possui o PROCON, inclusive também integrar a Secretaria de Segurança e Cidadania. Para atender com qualidade e competência as pessoas que integrarão a Coordenadoria deverão ter conhecimento profundo sobre as diversas áreas que envolvem o condomínio, tais como: advogados, administradores de empresas e engenheiros.
Como o PROCON atende as reclamações dos condomínios?
R: As reclamações referentes aos conflitos entre moradores ou entre síndico e moradores não são aceitas, pois não há relação de consumo, havendo portanto uma grande lacuna que em alguns casos acabam sendo levadas ao Judiciário, mesmo considerando o tempo longo e o desgaste emocional até a conclusão da ação. Muitos casos, em função das observações anteriores, são beneficiados pela impunidade, ou seja, os casos são deixados de lado, o que causa um exemplo péssimo para os demais moradores ou para o próprio síndico. Para esses casos, o PROCOND traria uma ajuda inestimável, diminuindo custos, tempo e o abalo emocional entre as partes.
Está definido no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, que é considerado consumidor tanto as pessoas físicas como as jurídicas que adquirirem produtos ou serviços. Portanto estaria dentro das atribuições do PROCON atender as reclamações do condomínio, representado pelo síndico quando, por exemplo, contratar serviços de pintura ou impermeabilização ou ainda adquirir produtos de limpeza e esses não estiverem dentro do esperado ou estabelecido em contrato. Porém, segundo o próprio PROCON, em nota divulgada em seu site, em função da falta de estrutura não estão atendendo as pessoas jurídicas, recomendando que seja procurado o Juizado Especial ou a justiça comum, dependendo do caso.
Na cidade de São Paulo o Juizado Especial recepciona apenas os conflitos entre vizinhos, e cujos valores estejam dentro dos seguintes limites: até 20 salários mínimos não será necessário contratar um advogado; entre 20 e 40 será necessário a contratação de um advogado.
Esse movimento para criação do PROCOND demonstra a necessidade que o PROCON funcione em sua plenitude, atendendo também os condomínios quando envolver assuntos de consumo.
Em que situações o síndico poderá recorrer ao PROCOND?
R: A coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico como um apoio, que lhe dará maior tranquilidade e segurança para administrar o condomínio. Há várias situações que a coordenadoria poderá ser utilizada pelo síndico, entre elas estão:
• Quando o morador ou usuário não cumprir as normas estabelecidas na Convenção e no Regulamento Interno, e após ter sido aplicada as sanções previstas nos instrumentos internos, como advertência e multa, e mesmo assim continuar a desrespeitar as normas;
• Quando os produtos adquiridos pelo condomínio apresentarem problemas ou os serviços realizados não estiverem de acordo com o contrato, poderão ser encaminhados ao PROCOND.
• Poderá depois de algum tempo que o órgão estiver funcionando, consultar a lista de empresas reclamadas, que será disponibilizado pelo PROCOND, evitando assim contratar empresas que apresentam problemas tanto nos produtos ou serviços oferecidos.
Os condomínios de casas e os comerciais poderão ser atendidos pela Coordenadoria?
R: SIM. Os condomínios de casas e os comerciais que são normalizados pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil e os loteamento fechados, que possuam associação de moradores legalizadas, também serão atendidos pela Coordenadoria.
Os inquilinos poderão utilizar a Coordenadoria?
R: SIM. A Coordenadoria atenderá todos os moradores do condomínio sem fazer distinção, em função dos inquilinos serem obrigados a cumprir com a Convenção e o Regulamento Interno.
Além dos objetivos de centralizar todas as questões que envolvem as relações condominiais (moradores, síndico, administradora, fornecedores e construtoras), proporcionar maior equilíbrio a essas relações, evitar desgaste emocional, reduzir perdas financeiras, elevar a qualidade dos serviços prestados e diminuir o número de ações no judiciário, haveria ainda outras conquistas?
R: Assim como o PROCON orienta os consumidores a evitarem problemas e serem mais responsáveis no momento da compra, a Coordenadoria também poderá auxiliar os moradores e usuários a viverem e trabalharem com mais consciência, qualidade e respeito aos direitos e deveres. Poderá promover palestras que orientem para o bom convívio.
A Coordenadoria colaborará também para diminuir a impunidade, que ocorre nos condomínio em função da lentidão e custos de uma ação no judiciário. Além dessas vantagens servirá de apoio para o síndico no cumprimento das normas, facilitando a condução gestão e consequentemente criará condições para que outros moradores tenham coragem para se candidatar à função de síndico.
Existe em algum outro Estado um órgão que possua esses objetivos?
R: Não. São Paulo sai na frente, sendo importante que outros estados também tenham a iniciativa para que a ação seja fortalecida e os Governadores percebam a importância desse órgão.
Será que há nas relações do condomínio situação de hipossuficiencia que justifique a existência de um órgão público para trazer o equilíbrio?
R: Essa situação existe e podem ser ilustrada com os exemplos relacionados a seguir, que não esgotam as ocorrências:
1) construtora X condomínio. As construtoras que possuem maior poder econômico e forte assistência jurídica impõe algumas situações para os condomínios, que não conseguem responder no mesmo nível. Exemplos:
• elaborar a Convenção atribuindo para si o cargo de síndico por dois anos;
• nomear em Convenção uma administradora por dois anos;
• definir em Convenção, por exemplo, que as unidades que ainda não foram vendidas, e que portanto estão em nome da construtora, pagarão apenas a metade das frações;
• utilizar área comum do condomínio como escritório para venda;
• utilizar a justiça para prorrogar reparação de problemas construtivos, tais como: acabamento de baixa qualidade, número e tamanho de vagas insuficientes, falta de isolação acústica adequada nas paredes e pisos das unidades e do salão de festas.
2) empresa que faz manutenção dos elevadores X condomínio:
• colocar no contrato clausulas leoninas, principalmente que serão percebidas com clareza quando o condomínio tentar romper o contrato;
• os valores que constam do orçamento para manutenção não são passiveis de checagem no mercado.
3) Condomínio (síndico) X morador ou usuário:
• Quando o síndico nega ao morador ou usuário esclarecimento de suas duvidas sobre o emprego dos recursos do condomínio, não permitindo que esse tenha acesso aos documentos;
• Quando o síndico impõe-se no cargo e aprova suas contas pelo uso de procurações;
• O síndico não convoca assembleia para prestação de contas e deixando para os insatisfeitos convocarem uma assembleia com ¼ de condôminos, que em alguns casos é impossível, principalmente quando existe uma maioria de inquilinos que não podem assinar essa convocação. Além desse ponto é impossível fazer uma convocação de todos os condôminos, uma vez que o síndico ou administradora possuem o cadastro.
(*) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Idealizadora do PROCOND Professora do Curso de Administração de Condomínios – FMU e autora do livro Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva
quinta-feira, 1 de abril de 2010
Mercado Imobiliário é tema de palestra
Nesta sexta-feira (9), o diretor da Lopes Pernambuco Consultoria de Imóveis, Anderson Dieguez, fala sobre o tema no auditório da unidade Recife, às 8h. A palestra é direcionada às turmas do 2° e 5° período MA.
Como se encontra o cenário no Mercado Imobiliário e quais as perspectivas para o Estado de Pernambuco? Essa e outras perguntas serão respondidas durante palestra nesta sexta-feira (9), às 8h, no auditório da unidade Recife da Joaquim Nabuco. A palestra é voltada para os alunos dos 2° e 5° período manhã do curso de Administração da Nabuco e será ministrada pelo diretor da Lopes Pernambuco Consultoria de Imóveis, Anderson Dieguez. As inscrições para a palestra podem ser feitas na coordenação do curso ou no dia da palestra.
Como se encontra o cenário no Mercado Imobiliário e quais as perspectivas para o Estado de Pernambuco? Essa e outras perguntas serão respondidas durante palestra nesta sexta-feira (9), às 8h, no auditório da unidade Recife da Joaquim Nabuco. A palestra é voltada para os alunos dos 2° e 5° período manhã do curso de Administração da Nabuco e será ministrada pelo diretor da Lopes Pernambuco Consultoria de Imóveis, Anderson Dieguez. As inscrições para a palestra podem ser feitas na coordenação do curso ou no dia da palestra.
Por: Isabel França (23/03/10)
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