Inadimplência em condomínios cai 14% no primeiro bimestre em São Paulo

Boletos em atraso após 30 dias do vencimento representaram 3,75% do total em janeiro e fevereiro deste ano, aponta levantamento da Lello.

A inadimplência nos condomínios residenciais da cidade de São Paulo caiu 13,8% no primeiro bimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2009. É o que aponta levantamento da Lello, empresa de administração condominial.

Na média de janeiro e fevereiro 3,75% dos boletos de condomínio ficaram em aberto após 30 dias da data de vencimento, contra 4,35% nos dois meses iniciais do ano passado. Em relação aos dois últimos meses de 2009, que teve 4,9% de inadimplência, a queda foi de 23,4%.

O menor índice de boletos de condomínio em atraso após 30 dias foi registrado na região de Moema, com 3,1%, seguido pelos Jardins, com 3,4%, e Vila Mariana, com 3,8%.

“A tendência de queda na inadimplência de moradores de condomínio, já observada no ano passado, vem se mantendo. O aquecimento da economia e o maior poder aquisitivo da população contribui para este cenário, além da possibilidade, em São Paulo, da inscrição de condôminos inadimplentes nos serviços de proteção ao crédito”, diz Angélica Delgado Arbex, gerente de marketing da Lello Condomínios.

No consolidado de 2009 o índice de inadimplência em condomínios residenciais caiu 17,8% em relação ao ano anterior. De 2007 a 2009 a diminuição chegou a 23,3%.

Entenda a responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem

Danos ou furto nas áreas comuns só são de responsabilidade do condomínio se assim constar na convenção.

Daphnis Citti de Lauro*

16/03/10 - Nos estacionamentos normais, as pessoas deixam seus veículos e pagam por isso. A entrega do veículo à empresa de estacionamento, para ser guardado e devolvido quando o proprietário for buscá-lo, caracteriza o contrato de depósito.

De acordo com o artigo 627 do Código Civil, dá-se o contrato de depósito quando o depositário recebe um objeto móvel para guardar, até que o depositante o reclame.

O estacionamento de veículos na garagem dos condomínios, em espaço determinado ou não, pertencente aos condôminos (inclusive ao próprio condômino que deixou seu automóvel ali), não é caracterizado como contrato de depósito. O condomínio não é considerado depositário.

A jurisprudência, praticamente unânime, entende que "não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio" (Recurso Especial nº 268.669/SP).

A título de exemplo, no Recurso Especial número 160790/SP, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em que figurou como relator o Ministro Barros Monteiro (Diário de Justiça da União de 18.05.1998, p. 109), relativo a furto de motocicleta estacionada na garagem, este assim se pronunciou: "não se configura a responsabilidade do condomínio quando nenhuma obrigação assuma perante a guarda de veículos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (RESP 160790/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 18.05.1998, p. 109).

Em outro caso, desta feita sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário. Mais uma vez, o entendimento foi de que "salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum" (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

Essa ausência de responsabilidade de indenizar ocorre inclusive quando o condomínio tenha portaria, caso da maioria deles.

Por outro lado, nos estacionamentos comuns, não se aplica a cláusula de não indenização, configurada em placas onde se lê que o estacionamento não se responsabiliza por danos que venham a ocorrer.

Mas, nos condomínios, essa cláusula, quando consta das respectivas convenções condominiais, é perfeitamente aplicável. Nada impede que os condôminos, ao ser redigida a convenção, façam prevalecer a sua vontade, no sentido de deixarem explícita a vontade de não indenizar.

Em resumo, somente se constar na convenção condominial, que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, não.


*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.

Muitos itens de lazer podem não significar condomínio mais caro

Quem busca um novo apartamento encontra lançamentos que oferecem bem mais que uma área de lazer comum. Os novos condomínios são verdadeiros clubes, com inúmeras opções de esportes, cultura, saúde, festas, entre outros.

Tantas opções encantam crianças e adultos, mas podem ser motivo de cautela para quem tem medo de uma taxa de condomínio alta.De fato, quanto maior for a necessidade de o prédio manter a conservação de seus elevadores, bombas, piscinas e quadras, maiores serão os gastos dos condôminos. É preciso observar, porém, que existem outros fatores que exercem maior influência no valor do condomínio, como o número total de apartamentos que rateiam os custos, a forma de contratação de pessoal, o número de funcionários, entre outros. Para compensar o aumento dos gastos comuns devido aos inúmeros itens de lazer, os lançamentos imobiliários mais recentes têm investido em condomínios compostos por duas ou mais torres, o que contribui para a redução da taxa.

A inclusão de itens de lazer, assim como sua decoração e mobiliário já são computados no valor do imóvel. O que o proprietário paga através da taxa condominal são os gastos com consumo (gás, água e energia), funcionários e manutenção. Cerca de 48% das despesas mensais corresponde ao custo com o pagamento de funcionários. Pagamento de contas, como luz, água e energia equivalem a cerca de 25% do valor do condomínio. Para gastos com contratos de longo prazo, como manutenção do elevador, entre outros, gasta-se, em média, 15% do valor pago. Os 20% restantes são destinados a despesas bancárias, pequenas compras, despesas gerais, manutenções e reformas. Assim, para reduzir o valor do condomínio, algumas medidas podem ser adotadas:

- Campanhas para uso racional de água e de energia elétrica;

- Análise periódica de despesas, principalmente folha de pagamento;

- Implantação de programas de redução de despesas condominiais;

- Checagem de todas as manutenções preventivas;

- Gestão eficaz de combate à inadimplência;

- Participação efetiva do condômino no dia-a-dia do condomínio.

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Inadimplentes perdem direitos

Fazendo uma pesquisa em alguns portais, deparei com uma decisão, unânime, relatada pelo Desembargador Donegá Morandini, da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de S. Paulo, que confirma sentença do Juiz da 1ª Vara Cível, por ter julgado improcedente ação anulatória de assembléia. Nesta, ficou deliberado o impedimento, do condômino inadimplente, de usar dos equipamentos de lazer do condomínio, entre eles o salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira.

A decisão do Juiz de Primeira Instância, desde o início, negou pedido de tutela antecipada do condômino autor para continuar usufruindo as demais vantagens comuns sustentadas pelos que pagam as despesas condominiais em dia.

No recente julgamento, já em Segunda Instância, em 21/10/08, o Desembargador acendeu a mais forte das luzes para iluminar os caminhos que os síndicos devem seguir, doravante.
No aspecto jurídico, o acórdão da 3ª Câmara Cível adiciona uma interpretação positiva para sustentar o verdadeiro sentido social da nova legislação sobre o condomínio. Assim se escreveu:
"O condômino inadimplente, pela assembléia ordinária de (...), além de impedido de usufruir o gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas, jogos, quadra poli esportiva e churrasqueira).

A deliberação, no entanto, não padece de qualquer ilegalidade. Não envolve, em primeiro lugar, serviço essencial disponibilizado ao condômino.
De outra parte, com o advento do novo Código Civil, abriu-se a possibilidade de restrições ao condômino inadimplente, que, neste particular, está impedido de participar das assembléias (art. 1335, inciso III, do Código Civil).

Na linha de impedimento traçado pelo citado artigo 1355, inciso III, do C. Civil, estabelecer outras restrições ao condômino inadimplente, como, por exemplo, aquelas introduzidas às fls. ..., vez que não é justo que aquele que não cumpre suas obrigações usufrua os equipamentos de lazer do edifício à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais." Pois, decisões como esta acabarão de vez com "folgas" dos condôminos, que se "encostam nos bolsos dos outros". São os que vão para fora do país em todas as férias ou os que desfilam anualmente com os novos carrões à custa dos outros, revoltando a todos.

Aos síndicos, portanto, cabe agora modernizar as convenções de seus condomínios, acrescentando dispositivos aliados com a nova jurisprudência sobre o assunto.

Fonte: Em Condomínios - Por Róberson Chrispim Valle (robersonvalle@globo.com), advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Janeiro/08

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Nova lei aperta cerco à inadimplência em condomínios de SP

Fonte Agora

O governador José Serra sancionou um projeto de lei que obriga os cartórios do Estado a aceitar o protesto de moradores inadimplentes que estiverem devendo o condomínio ou o aluguel. Isso significa que o morador inadimplente será inscrito nas instituições de proteção ao crédito e ficará com o nome sujo até saldar a dívida.

A nova lei esta publicada no "Diário Oficial" do Estado. Como os cartórios não aceitavam o protesto, geralmente as empresas administradoras de condomínio tentavam, por três meses, negociar a dívida. Era preciso ir à Justiça para cobrar a dívida dos inadimplentes. Os outros condôminos é que arcavam com o rateio da mensalidade que não foi paga.

O objetivo da lei é reduzir o número de condôminos inadimplentes e evitar que os outros tenham de pagar um valor maior pelo condomínio.
Solução mais rápida
Segundo especialistas, um processo de cobrança, mesmo que tramitando no tribunal especial, leva, no mínimo, um ano e meio para terminar.

Eles afirmam que, com a nova lei, o caso poderá ser resolvido em alguns dias.
"Se for corretamente aplicada, essa lei poderá diminuir a quantidade de condôminos inadimplentes. Mas as administradoras de condomínios devem ficar atentas para não protestar a dívida da pessoa errada", disse o advogado especialista em direito imobiliário Plínio Ricardo Hypolito.

De acordo com ele, a dívida fica em nome do proprietário. "É o dono quem deverá arcar com a responsabilidade e negociar a dívida amigavelmente ou na Justiça." Até hoje, os dois tipos de providência mais comuns eram a cobrança judicial e a ação de despejo.
Após a dívida ser protestada em cartório, quem continuar inadimplente ficará com o nome sujo nos cadastros de proteção ao crédito até regularizar a situação.

Só pra vcs terem uma idéia, os novos processos de cobrança cairam em 25%, após lei de protesto de condôminos! E tendem a cair muito mais!

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Condomínio econômico: novo desafio

Escrito por: Rafael Spinelli

por Antonio Cout

Ao observarmos mais de perto e com olhar atento as tendências que despontam no mercado imobiliário brasileiro, principalmente no mercado de São Paulo, chama à atenção a velocidade vertiginosa com que crescem os chamados condomínios econômicos. Na prática, trata-se de uma importante quebra de paradigma, que já está em curso.

Tento detalhar melhor. Ao contrário do que acontece em relação à demanda pelos “condomínios populares”, os “econômicos” têm sido muito mais procurados por um público diferenciado, por um universo de pessoas em início de vida economicamente ativa. São exatamente aqueles que, portanto, em curto espaço de tempo terão potencial para comprar o segundo imóvel.
É o caso de jovens casais, que se encaixam no perfil da maioria dos compradores de imóveis nos novos condomínios econômicos. O aumento do poder aquisitivo deste público, que começa a trabalhar cada vez mais cedo, e a extensão dos prazos de pagamento são facilitadores da compra. Há ainda o aumento da oferta de crédito e a maior estabilidade da economia, que permite um melhor planejamento familiar, entre outros motivos que justificam o aumento da demanda.
Pelo potencial destes moradores, portanto, os condomínios econômicos, verdadeiros “trampolins” para o segundo imóvel, já deveriam ser a preocupação central de toda a cadeia imobiliária. Como são empreendimentos viabilizados exatamente a partir do significativo volume de unidades, sem esse principio seria impossível não onerar o preço e o valor do condomínio, a primeira e principal preocupação está exatamente em encontrar os instrumentos e meios para torná-los financeiramente saudáveis.
Assim, sob o ponto de vista das administradoras de condomínio, dos construtores e dos incorporadores, os “econômicos” significam novos e grandes desafios, para os quais o mercado imobiliário, com poucas e raras exceções, definitivamente ainda não se mostra preparado. E isto é um fato.

Trata-se de uma missão que necessariamente exige o apoio da Tecnologia da Informação (TI), o pólo central, a espinha dorsal da gestão dos empreendimentos econômicos. Somente com a tecnologia como diferencial torna-se viável a construção de uma gestão que permita que o custo do condomínio “caiba no bolso” do público ao qual se destina.Isso implica buscar soluções que ao mesmo tempo tragam bons resultados, ao menor custo possível. As escolhas precisam ser bem feitas para diminuir consideravelmente os riscos de gastos desnecessários. Ou seja, fazer uso de recursos de TI de maneira apropriada, por meio de ferramentas, sistemas ou outros meios que façam da tecnologia um diferencial efetivamente competitivo.
Na prática, isso implica em utilizar a tecnologia para apoiar a administração em uma “real porta de serviços”, baseada no auto-atendimento e na gestão customizada. É preciso investir em soluções que proporcionem ao proprietário conferir extratos, previsão orçamentária, retirar segunda via de boleto para pagamento de condomínio ou aluguel e informações sobre a administração, por exemplo. E estas são somente algumas das muitas exigências que precisam ser atendidas de modo rápido e seguro.

Na verdade, as aplicações para TI são tantas em relação à gestão de condomínios que nenhuma definição conseguiria determiná-la por completo. Sendo assim, para ganhar a confiança e conquistar os proprietários que estão chegando ao mercado, há um caminho relativamente longo a ser percorrido. A maioria dos incorporadores, construtores, imobiliárias e administradoras ainda precisarão, de fato, investirem e se prepararem muito mais adequadamente.Há necessidade de uma real segmentação, bem feita, executada de forma profissional, que viabilize uma parceria verdadeira e de longo prazo entre construtores, incorporadores e administradoras. Assim, aqueles que desejarem entrar neste novo e atrativo mercado, de fato e com seriedade, devem deixar de lado os antigos moldes de gestão. E investir em TI, TI e TI.

Enfim, hoje, somente com tecnologia a administração condominial se torna viável. E então a administradora passa a ter todas as condições para atingir os principais objetivos que justificam sua existência: mais do que oferecer e garantir, com todas as letras, a qualidade e a segurança tão fundamentais e cada vez mais exigidas pelos novos e antigos proprietários. A “Tecnologia da Informação” virou a palavra-chave para a satisfação do cliente e o novo desafio das empresas do setor imobiliário que buscam a eficiência e sucesso.

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Criação do nosso BLOG www.primeiroape.com.br

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Essa é uma fase experimental, mas a idéia é linkar o nosso site http://www.primeiroape.com.br/ com o blog. E o objetivo disso é fazer com que os nossos clientes tenham um canal de facil acesso pra resolver qualquer problema relativo a compra do seu apartamento conosco, tirar dúvidas relativas a qualquer assunto do seu novo imóvel, da construtora, do financiamento, etc... e deixar claro para os novos clientes que somos uma empresa séria que prima pelo relacionamento claro, transparente, eficiente e muito próximo com todos os nossos clientes. Aqui ninguem fica na mão!!! Pelo contrário, nossos clientes são realmente parceiros, tanto que mais de 30% das nossas vendas são de indicação, você acredita nisso?!!?
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